CBRE công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội Quý 3/2024

Căn hộ chung cư

Thị trường chung cư Hà Nội trong Quý 3/2024 tiếp tục ghi nhận nguồn cung mở bán mới lớn, đạt xấp xỉ 8.230 căn, gần bằng với nguồn cung mới của quý trước. Tính chung trong 9 tháng đầu năm 2024, tổng nguồn cung mở bán mới căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt hơn 19.000 căn, vượt tổng nguồn cung cả năm 2023. Đây cũng là tổng nguồn cung chung cư mới lớn nhất ghi nhận được tại Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây. Nguồn cung mở bán trong quý này đến từ 11 dự án, chủ yếu là các dự án phát triển trong các đại đô thị ở phía Tây và phía Đông của thành phố. Trong đó, quý này ghi nhận 5 dự án mở bán lần đầu, phần lớn tập trung tại các quận Nam Từ Liêm, Tây Hồ, Gia Lâm và huyện Văn Giang (tỉnh Hưng Yên giáp ranh Hà Nội). Xét về phân khúc, hơn 75% tổng nguồn cung mới trong quý tới từ các dự án chung cư cao cấp. Trong đó, chỉ có 2 dự án có mức giá chào bán trong khoảng 50-60 triệu đồng/m2, các dự án còn lại đều ghi nhận mức giá sơ cấp trung bình trên 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Đặc biệt, thị trường chung cư Hà Nội trong quý này ghi nhận sự xuất hiện của một dự án hạng sang tại quận Tây Hồ.

Thanh khoản của thị trường chung cư Hà Nội trong quý này cũng là một trong những điểm sáng nổi bật. Dù nguồn cung mở bán mới tương đối lớn, sức mua của thị trường vẫn rất khả quan. Tổng số căn hộ bán được trong quý đã vượt mốc 8.000 căn, tuy giảm 20% so với quý trước do nhiều dự án mở bán đồng loạt trong Quý 2 và Quý 3 nhưng con số này vẫn gấp hơn hai lần so với cùng kỳ năm ngoái. Các dự án phát triển trong các đại đô thị ở phía Đông và phía Tây tiếp tục thể hiện sức hút mạnh mẽ đối với người mua nhà, với tỷ lệ bán ghi nhận trên 90% ngay trong quý đầu mở bán. Nắm bắt tâm lý thị trường tích cực, nhiều chủ đầu tư đã nhanh chóng đẩy mạnh tiến độ mở bán các dự án. Một số dự án bán hết quỹ căn trong quý này đã chuyển sang mở booking cho các tòa tiếp theo, trong khi một số dự án khác cũng đang đẩy nhanh tiến độ mở bán ngay trong năm 2024, thay vì phải chờ đến năm sau.

Nguồn: BP. Nghiên cứu, CBRE, Quý 3/2024

Mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng ở cả hai thị trường sơ cấp và thứ cấp. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt 64 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), chỉ thấp hơn 3% so với mức giá trung bình hiện tại của TP.HCM. So với quý trước, giá bán đã tăng 8,7% và tăng 26% theo năm. Nguồn cung mới duy trì hạn chế trong nhiều năm đã khiến sức mua tăng, đồng thời đẩy giá bán sơ cấp tăng nhanh. Bên cạnh đó, quỹ căn mở bán mới gồm nhiều dự án có chất lượng tốt, được phát triển trong một quần thể đô thị đầy đủ tiện ích, và có vị trí thuận tiện kết nối đến khu vực trung tâm Hà Nội cùng các khu vực tập trung văn phòng, dịch vụ thương mại có thể được chào bán với mức giá cao. Tại thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt 46 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 5,5% theo quý và gần 26% theo năm. Đà tăng của giá bán thứ cấp của chung cư Hà Nội chưa có dấu hiệu dừng lại và hiện chỉ cách mức giá thứ cấp chung cư của Tp.HCM khoảng 2 triệu đồng/m2. Trong quý này, các dự án chung cư đã hoàn thiện và bàn giao từ lâu, nằm trong các khu vực đã hình thành cộng đồng dân cư đông đúc với nhiều tiện ích và dịch vụ, ghi nhận mức tăng giá thứ cấp cao hơn cả.

Dự báo trong quý cuối năm 2024, nguồn cung mới sẽ ghi nhận thêm hơn 10.000 căn, nâng tổng số căn chung cư mở bán mới trong cả năm 2024 ước đạt gần 30.000 căn, gần gấp ba lần số căn mở bán trong năm 2023 và là nguồn cung cao nhất trong vòng 5 năm qua. Một tỷ lệ lớn nguồn cung dự kiến tập trung tại phân khúc cao cấp. Trong khi đó, sẽ có thêm các dự án hạng sang triển khai mở bán vào cuối năm, tiếp tục kéo mặt bằng giá bán sơ cấp đi lên trong quý cuối cùng của năm. Bên cạnh đó, giá bán thứ cấp vẫn sẽ tiếp tục đà tăng trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp duy trì dồi dào, tuy nhiên với mức tăng ổn định hơn.

Nhà ở gắn liền với đất

Nguồn cung mở bán mới nhà ở gắn liền với đất trong Quý 3/2024 tại Hà Nội đã ghi nhận sự cải thiện đáng kể so với hai quý đầu năm. Cụ thể, thị trường Hà Nội trong quý này đã có hơn 3.200 căn mở bán mới, trong đó gần 80% nguồn cung mới đến từ một dự án đô thị tại Đông Anh mở bán lần đầu. Đặc biệt, lượng mở bán mới riêng trong Quý 3 đã vượt tổng nguồn cung mới trong cả năm 2023. Tính chung trong 9 tháng đầu năm 2024, tổng nguồn cung mới về nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội đạt hơn

3.500 căn, là mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, chỉ thấp hơn so với 9 tháng đầu năm 2022 khi thị trường ghi nhận nguồn cung lớn từ hai đại đô thị Vinhomes Ocean Park 2 và 3.

Về tỷ lệ hấp thụ, số căn bán được trong quý này đã ghi nhận mức tăng đáng kể so với đầu năm, đạt hơn 2.500 căn, gấp gần 5 lần so với quý trước và tăng 124% so với cùng kỳ năm ngoái. Tổng số căn bán được trong 9 tháng đầu năm 2024 ghi nhận hơn 3.400 căn, gần xấp xỉ nguồn cung mở bán mới trong kỳ. Phần lớn số căn bán được tập trung tại các dự án đô thị lớn ở Đông Anh, huyện Văn Giang (Hưng Yên), và từ các đợt mở bán tiếp theo của các dự án ở Hà Đông.

Về giá bán, giá bán sơ cấp trung bình Quý 3/2024 tăng đáng kể so với quý trước, đạt 235 triệu đồng/m2, tăng 16% theo quý và gần 27% theo năm. Phần lớn các dự án mở bán mới trong quý này có vị trí thuận lợi, nằm ở các khu vực đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng, do đó mức giá chào bán sơ cấp tương đối cao. Trong khi đó, giá bán trung bình thứ cấp vào cuối Quý 3/2024 vẫn tiếp tục đà tăng từ các quý trước. Giá thứ cấp trung bình của nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội quý này đạt xấp xỉ 167 triệu đồng/m2 (đã bao gồm chi phí xây dựng và chưa bao gồm VAT), tăng 3% theo quý và gần 7% theo năm. Một số dự án tại các khu vực như Đông Anh và Long Biên ghi nhận mức tăng giá thứ cấp cao hơn, khoảng 5% theo quý, nhờ vào việc phát triển cơ sở hạ tầng và sự ra mắt của các dự án mới.

Dự kiến từ nay tới cuối năm 2024, nguồn cung mới về nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội sẽ có thêm gần 5.000 căn mở bán mới, chủ yếu đến từ các dự án của Vinhomes, Sunshine Group và Nam Cường Group ở phía Tây và phía Đông của Hà Nội. Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam Chi nhánh Hà Nội cho biết: “Năm 2024 dường như chấm dứt chu kỳ khan hiếm nguồn cung nhà ở tại Hà Nội trong suốt 4 năm qua, với lượng nguồn cung chung cư cả năm 2024 dự kiến đạt mức gần 30 ngàn căn hộ. Nguồn cung thị trường nhà ở gắn liền với đất cũng đạt mức cao nhất trong nhiều năm, ở mức hơn 8 ngàn căn, chỉ sau năm 2022. Sức mua khả quan, kết hợp với các dự án chất lượng được phát triển bởi những chủ đầu tư có kinh nghiệm, sẽ là tiền đề cho sự phát triển mạnh mẽ hơn của thị trường trong 1-2 năm tới.”

Thị trường Văn phòng Hà Nội

Về nguồn cung, thị trường văn phòng Hà Nội chào đón ba tòa nhà hạng A mới ngoài khu trung tâm trong Quý 3/2024 bao gồm các dự án Grand Terra, Taisei Square Hanoi và Heritage Westlake, với tổng diện tích cho thuê là 58.000 m2.

Về giá thuê, giá thuê Hạng A tăng nhẹ do ảnh hưởng của các dự án mới có chất lượng và ở vị trí thuận lợi. Đến hết Quý 3/2024, giá thuê trung bình phân khúc hạng A đạt 29,4 USD/m2/tháng, tăng 0,4% so với quý trước và tăng 0,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê trung bình hạng B đạt 14,7 USD/m2/tháng, tăng 0,6% so với quý trước và tăng 0,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng giá đến từ việc điều chỉnh giá thuê của một số tòa nhà hạng B ở khu vực phía Tây sau khi đạt tỷ lệ lấp đầy khả quan.

Diện tích hấp thụ văn phòng tại thị trường Hà Nội trong Quý 3/2024 vượt 20.000 m2, nâng tổng diện tích hấp thụ của 9 tháng đầu năm 2024 lên 50.070 m2, vượt mức hấp thụ của 2 năm 2023 và 2022. Do có ba dự án mới đi vào hoạt động trong quý, tỷ lệ trống trung bình của phân hạng A tăng 6,2 đpt so với quý trước và 9,2 đpt so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 25,4%. Ngược lại, tỷ lệ trống của các dự án hạng B đạt 16,7%, giảm 1,1 đpt theo quý và 0,7 đpt theo năm nhờ chuyển biến tích cực trong tỷ lệ lấp đầy tại các tòa nhà văn phòng mới.

(*) Giá thuê và Tỷ lệ trống của văn phòng Hạng A tại Hà Nội không bao gồm ảnh hưởng của tòa TechnoPark từ Quý 3/2021 Giá chào thuê chưa bao gồm phí dịch vụ và VAT.

Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Quý 3/2024.

Về nguồn cầu, giao dịch với mục đích mở rộng văn phòng và di dời chiếm tỷ trọng lớn, lần lượt đạt 44% và 42% tổng diện tích giao dịch lớn ghi nhận bởi CBRE tại Hà Nội vào Q3/2024, cho thấy sự phục hồi khả quan của thị trường. Xét về ngành nghề của khách thuê, ngành Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm và Công nghệ thông tin dẫn dắt nhu cầu thuê văn phòng tại Hà Nội, chiếm lần lượt 36% và 33% tổng diện tích giao dịch quý này.

Trước việc nguồn cung mới liên tục đi vào hoạt động trong giai đoạn gần đây, các tòa nhà với chính sách giá thuê linh hoạt cho thấy tốc độ lấp đầy tốt hơn so với trung bình thị trường. Theo báo cáo “Khảo sát khách thuê văn phòng – Khu vực Châu Á Thái Bình Dương năm 2024” của bộ phận nghiên cứu CBRE, yếu tố giá thuê được đánh giá là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định gia hạn hợp đồng thuê của 65% người được hỏi. Trong khi đó, khoảng 50% số người được khảo sát cho rằng các yếu tố về tiết kiệm chi phí và điều khoản thuê tốt hơn là yếu tố tiên quyết ảnh hưởng tới quyết định di dời văn phòng.

Dự kiến nguồn cung văn phòng sẽ ổn định trong quý cuối 2024 giúp tỷ lệ lấp đầy được cải thiện ở cả hai phân khúc. Trong hai năm tới, thị trường Hà Nội dự kiến sẽ tiếp tục có hơn 150.000 m2 văn phòng hoàn thiện và triển khai cho thuê ở cả hai phân khúc, tập trung ở khu vực Tây Hồ Tây. Khu vực này dự kiến sẽ đóng góp gần 50% tổng diện tích văn phòng mới tại Hà Nội trong hai năm tới.

Thị trường bất động sản bán lẻ

Trong 9 tháng đầu năm 2024, tổng nguồn cung bán lẻ tại Hà Nội đạt gần 1,18 triệu m2 NLA diện tích cho thuê. Hai dự án mới đi vào hoạt động trong ba quý đầu năm là The Linc Park City (khai trương vào Quý 1/2024) tại quận Hà Đông với diện tích cho thuê 10.581 m2, và The Diamond Plaza (khai trương Quý 3/2024) tại quận Thanh Xuân với diện tích cho thuê 14.000 m2.

Về hoạt động thị trường, giá thuê mặt bằng bán lẻ khu vực Trung tâm tại Quý 3/2024 đạt 172,7 USD/m2/tháng, tăng 16,2% so với cùng kì năm trước, tăng nhẹ 0,2% so với quý trước. Giá thuê tiếp tục xu hướng tăng khi tỷ lệ trống tại khu vực này vẫn duy trì ở mức thấp chỉ 1,7%. Trong khi đó tại các khu vực ngoài Trung tâm, tỷ lệ trống tăng 2,1 đpt lên mức 12,1% so với quý trước do có nguồn cung mới và một số khách thuê trả mặt bằng. Tuy nhiên, so với cùng kì năm 2023, tỷ lệ trống khu vực ngoài trung tâm vẫn giảm 1,2 đpt. Bên cạnh đó, một số TTTM hoạt động tốt đang tích cực đàm phán với khách thuê cho phần diện tích trống còn lại và dự kiến phần diện tích này sẽ lấp đầy trong các quý sắp tới. Giá thuê tại các khu vực ngoài Trung tâm của Hà Nội tính tới cuối Quý 3/2024 ghi nhận mức tăng trưởng 12,8% so với cùng kỳ và 3,4% so với quý trước, đạt 37 USD/m2/tháng, do một số TTTM nằm ở vị trí thuận lợi có tỷ lệ lấp đầy tốt điều chỉnh tăng giá thuê.

Quý 3/2024 thị trường ghi nhận sự mở rộng chủ yếu đến từ các ngành hàng F&B (Thực phẩm & Đồ uống) và Fashion & Cosmetic (Thời trang và Mỹ phẩm). Các thương hiệu mới gia nhập trong Quý 3 chủ yếu hiện diện tại các dự án mới như Diamond Plaza và Lotte Mall Westlake.

Trong năm 2025, dự kiến sẽ có thêm nhiều nguồn cung bán lẻ mới, chủ yếu nằm ở khu vực Ngoài trung tâm thành phố, bao gồm Tiến Bộ Plaza ở quận Ba Đình, (với diện tích cho thuê 50.000 m2 NLA), Vincom Megamall Ocean City tại Hưng Yên (diện tích cho thuê 70.000 m2 NLA), ngoài ra khu vực Trung tâm dự kiến bổ sung thêm nguồn cung từ Vinaconex Diamond ở quận Hai Bà Trưng (diện tích cho thuê 12.800 m2 NLA). Giá thuê mặt bằng TTTM tại Hà Nội dự kiến sẽ tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tích cực trong bối cảnh nhu cầu thuê mặt bằng vẫn khả quan kể từ năm 2022; Tới cuối năm 2024, giá thuê dự kiến sẽ tăng 11-12% ở các khu vực ngoài Trung tâm và 17-18% ở khu vực Trung tâm. Trong các năm tiếp theo, giá thuê dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng, tuy nhiên tốc độ tăng giá sẽ có xu hướng ổn định hơn so với năm 2024.

Giá thuê thị trường Bán lẻ

Thị trường bất động sản công nghiệp Miền Bắc

Trong 9 tháng đầu năm 2024 thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục ghi nhận các diễn biến khả quan. Theo tổng cục thống kê, giá trị tăng thêm toàn ngành công nghiệp 9 tháng tăng 8,34%, trong đó công nghiệp chế biến, chế tạo là động lực tăng trưởng với tốc độ tăng 9,76%. Sự phục hồi của sản xuất công nghiệp đóng góp vào kết quả tăng trưởng GDP ấn tượng trong Quý 3/2024 cũng như 9 tháng đầu năm nay.

Về diễn biến các phân khúc BĐS công nghiệp, giá thuê đất công nghiệp tại các thị trường (TT) cấp 1 miền Bắc tiếp tục xu hướng tăng khi nguồn cầu và mức hấp thụ được duy trì khả quan. Giá thuê trung bình tại thời điểm Quý 3/2024 đạt 137 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 2,2% theo quý và 4,6% theo năm. Diện tích hấp thụ trong 9 tháng đầu năm 2024 đạt khoảng 330 ha, giúp tỷ lệ lấp đầy trung bình các tỉnh trọng điểm miền Bắc đạt 80% tại Quý 3/2024, tăng 3 đpt so với cùng kỳ năm ngoái. Các KCN khu vực phía Bắc thu hút nhiều các nhà sản xuất từ các nhóm ngành nghề khác nhau, tiêu biểu kể đến các giao dịch như nhà máy sản xuất thiết bị điện tử của Foxconn (14ha) tại Bắc Ninh, nhà máy sản xuất dụng cụ thể thao của Johnson Group tại Bắc Ninh (20ha).

(*) Giá chào thuê không bao gồm các ưu đãi thuê, thuế và phí dịch vụ, (**) Nhà kho xây sẵn không bao gồm kho dịch vụ TT Cấp 1 - Khu vực miền Bắc: Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương,

Nguồn: BP. Nghiên cứu CBRE, Quý 3/2024.

Đối với thị trường kho xưởng xây sẵn tại miền Bắc, nguồn cung mới đi vào hoạt động trong Quý 3/2024 đạt hơn 100.000 m2, nâng tổng diện tích kho xưởng mới hoàn thiện trong chín tháng đầu năm đạt hơn 347.000 m2, tương đương 47% lượng nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm trước. Nguồn cung mới ở ngưỡng vừa phải hơn giúp hoạt động thị trường khả quan, đặc biệt ở phân khúc xưởng xây sẵn. Đến hết Quý 3/2024, tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn tại các tỉnh thành cấp 1 đạt 91% tăng 9 đpt so với cùng kỳ. Trong khi đó, nhu cầu tích trữ hàng hóa phục vụ dịp lễ cuối năm giúp tỷ lệ hấp của nhà kho xây sẵn cải thiện, tăng gấp 2 lần so với quý trước đó, đạt 67.000 m2. Tỷ lệ lấp đầy tới hết Quý 3/2024 đạt 80% tăng 4 đpt so với cùng kỳ. Do nhu cầu ổn định và tỷ lệ lấp đầy khả quan hơn, mức tăng giá thuê nhà xưởng xây sẵn cũng rõ rệt hơn so với nhà kho xây sẵn. Giá thuê trung bình của nhà xưởng xây sẵn tới hết quý đạt 4,87 USD/m2/tháng, tăng 1,9% so với cùng kỳ trong khi đó, giá thuê kho xây sẵn ở ngưỡng 4,62 USD/m2/tháng, tăng 0,2% so với cùng kỳ.

Trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng 4-8%/năm ở miền Bắc. Trong khi đó, giá thuê của nhà kho/nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ từ 1- 4%/năm với phân khúc xưởng xây sẵn sẽ có tốc độ tăng giá cao hơn trong ba năm tới. Nhu cầu khả quan tới từ nhóm ngành điện tử, công nghiệp bán dẫn cũng như ô tô và phụ tùng sẽ là động lực quan trọng cho sự phát triển của bất động sản công nghiệp miền Bắc. Về xu hướng mới trên thị trường, bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao – Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, cho biết: “Trong thời gian gần đây, chúng tôi quan sát thấy nhiều dự án kho xưởng cao tầng bắt đầu được triển khai và lên kế hoạch tại khu vực phía Bắc, tại các vị trí kết nối thuận tiện với Hà Nội và giá thuê đất công nghiệp cao – xu hướng đã xuất hiện trong một vài năm trước tại thị trường Miền Nam. Đây là giải pháp giúp chủ đầu tư tối ưu hóa hệ số sử dụng đất, tăng nguồn cung ở các khu vực kết nối thuận tiện tới Hà Nội và giúp thị trường có thêm nhiều sản phẩm đa dạng”.